逆势扩张的压力之下,凭仗高价拿地、高端产品在商场站稳脚跟的我国金茂开端考虑资金问题。

7月26日早间,我国金茂发布布告将于我国平安靖股份配售协议,与新华人寿签定股份认购协议。金茂表明,公司拟将认购事项所得款净额估计约8.14亿港元,作为集团一般营运资金。

这是金茂半个月以来发布的第三笔融资组织。此前,金茂曾于7月23日布告,子公司方兴光耀有限公司已完结发行2029年到期5亿美元优先收据,发行利率4.25%。

同期,金茂还有另一笔融资组织。金茂本月18日布告显现,其全资隶属公司上海金茂出资办理集团有限公司拟发行不超越20亿元境内公司债券,现在已获我国证券监督办理委员会核准。

据不完全统计,金茂上半年累计发债约135亿元人民币和7.5亿美元,累计约合人民币186亿元,与上一年同期相等。

回忆金茂这半年,到达千亿规划之后,金茂一手发债接连拿地,一手转让项目股权。双手交织之间,上演着财物转换法。

两月转让8个项目,估计回笼资金50亿

7月9日,北交所发表买卖信息显现,金茂北方企业办理拟转让所持天津北方泽茂100%股权,转让底价为10.99万元。天津北方泽茂为金茂北方全资持有,实控人为我国金茂。

据悉,天津北方泽茂曾于本年2月同泛海控股子公司北京煦腾房地产开发有限公司,以18.3亿元联合竞得北京市通州区地块。

实际上,本年5月末以来,金茂现已接连出让8个项目的部分股权。

6月26日,北京产权买卖所发表北京昊远置业有限公司34%股权的转让事宜。发表显现,本次标的转让方为金茂子公司天津北方博茂置业有限公司,转让底价1元。

金茂还别离在5月27日、5月31日和6月12日,发表转让浙江省瑞安市飞云大街项目49%股权、长沙鼎茂置业有限公司100%股权和北京茂丰置业28.56%股权,除浙江瑞安项目未发布金额定,剩下两个项目转让底价算计为16.75亿元。

除了直接转让股权,金茂亦通过增资办法为项目引进出资者。

布告显现,6月10日,禹州地产旗下的两家公司以增资方式获得了上海府茂置业49%股权和上海览秀城置业51%股权;6月12日,安徽皖投置业有限责任公司以706万元增资方式成为合肥览秀房地产开发有限公司70.6%的控股股东。

细看金茂转让的这几家公司,截止2019年3月,天津北方泽茂财物总计6.71万元,负债总计2.78万元。北京茂丰的运营收入为0,运营赢利为负121万元,财物总计29.09亿元,负债总计12.35亿元。一起,北京茂丰对北京凯晨置业尚有1.14亿元欠款,且按5.225%年利率计息。到现在,尚有1914.9万元利息欠款。北京昊远置业则资不抵债,财物总计38.80亿元,负债达38.83亿元。

几家公司中,仅有长沙鼎茂还可牵强一看,不过其仍未盈余。到2019年4月,长沙鼎茂营收600.06万元,运营赢利-24.91万元,净赢利-31.14万元,总财物约11.04亿元,负债总计-3850.12万元,所有者权益约11.43亿元。

从几家公司的运营情况来看,金茂易手回笼资金也不无不当。 据估计,金茂此轮转让估计可回笼资金约50亿元。

51.5亿元再获地王,多块地王待解套

主打高端道路的金茂对地王情有独钟,一边出让项目股权回笼资金,另一边金茂又出手再次斩获地王。

本年7月3日,金茂参加了南京主城区本年以来规划最大的一次土地拍卖。通过129轮竞价,金茂以51.5亿元,溢价33.07%斩获南京秦淮区红花大街南部新城地块,成交楼面价2.97万元。据悉,金茂将于此再建“府”系列高级住所产品,体量超17万方,保本价格4.5万元/平方米。

这不是金茂第一次在南京斩获地王,2016年,金茂和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块,楼面价别离为为37027元/平米和36890元/平米。金茂连续高端战略,在该两处地块开发了高端项目“金茂府”。

可是,金茂风景拿下的地王项目却迟迟没有开盘。南京河西板块35000/平方米的新房限价让刚刚建成的金茂府进退两难。据悉,金茂府楼盘售楼处、样板间均已建好,暂未对外揭露,详细开盘日期、估计价格未确定。

无独有偶,2016年,金茂和电建联合体以82.9亿元在深圳龙华拿下的另一块地王项目至今也仍未入市。相较于周边小区6至7万元/平方米的均价,受土地本钱影响,深圳龙华金茂府的预估价格现已到达10万元/平方米以上。

关于金茂的地王去化问题,业内人士以为,从企业视点看,这两年房子限价十分严峻,开发商需求防备后续限价所带来的出资失误等危险。

不过,该业内人士亦表明,这两年尽管说地王项目难以去化,可是许多地块仍是呈现了抢地的现象。“相似南京等城市的商场供地时机大,并且地价相对本钱可控,那么企业也仍是会有活跃拿地的做法。”

关于金茂而言,地王去化的问题早就有之。2018年,金茂挑选的办法是很多抄底贱价土地平衡本钱。

年报显现,2018年以来,金茂成功进入济南、西安、昆明等14座新城市,累计进入40城,新获取项目68个,新增土储2264万平方米。光大证券研报显现,金茂2018年新增项目总地价约为896亿元。其间,金茂在2018年下半年的均匀拿地价仅为8124元/平方米。

转让项目回笼财物,大手笔斩获地王之际,自六月份开端,金茂挑选在大湾区连落多子。

6月3日,金茂以26.56亿的价格拍下广州汕头金凤半岛纯宅地,楼面价不到6000元/平;6月5日,金茂耗资13.7亿,将广州灵山岛尖2019NJY-5地块收入囊中,楼面价为1.72万元/平。7月22日,金茂又入股保利广州白云地块,股权占比25%,该地块成交楼面价13153万元/平方米。

与金茂所转让的北京项目不同,获益于方针盈利,金茂在大湾区的项目收益相对愈加可观。

半年发债186亿,拿地682万平

高价拿地,高价产出,急进扩张曾是金茂增大规划的法宝之一。

曩昔几年间,急进打法为金茂带来了明显效果,2018年,金茂完结合约出售额初次迈入千亿大关,为1280亿元,同比上一年增加85%。

规划不断加大的一起,金茂的负债也在同步走高。2018年年报显现,2014年至2018年5年间金茂的负债总额不断攀升,从2014年的644.45亿元增加至2018年末的1933.72亿元,增加了两倍有余。

到2018年年末,金茂一年内待还有息负债额达219.76亿元,而同期,金茂集团现金及现金等价物约为人民币213.24亿元,不足以掩盖一年内应还有息负债。假如将金茂受限制44.58亿银行结余考虑进去,金茂的短期偿债压力更大。

年报亦显现,到2018年末,金茂银行信贷额度总额为1300.83亿元,已动用银行信贷额度为700.79亿元,仍有约对折额度可用。

信贷额度充分,本年年初以来,金茂的拿地速度仍然不慢。

兴证世界证券7月24日发布的研报显现,金茂上半年拿地的总土地款为442亿元,共新获土地储备682万平米,其间权益土储为445万平米,权益份额为65%。到2019年上半年,公司的总土地储备约为6380万平米。

拿地的另一边,金茂的发债脚步紧随其后。曾一周内连发两个布告,宣告融资事宜。距不完全统计,金茂累计发债约135亿元人民币和7.5亿美元,累计约合人民币186亿元。

财经评论员严跃进表明,从企业操盘的视点看,发债自身也是有助于后续获得更多的运营资金,一起此类企业也在这个过程中需求研讨出资时机。

不过本年年初,金茂向前跃进的脚步渐小,将2019年的出售方针从2000亿调整至1500亿元,仅较2018年末同比增加17.2%。

本年上半年,金茂发表未经审阅出售数据显现,1月至6月,公司累计获得签约出售金额784.56亿元,对应签约出售建筑面积357.91万平方米,同比别离增加9%和71%。陈述期内,公司已录得已认购(未签约)物业出售金额合计57.35亿元。

若按此数据核算,金茂现在现已完结了52.3%。据悉,金茂本年的可售货值约为2400亿,考虑到金茂从前超越80%的去化率,完结1500亿的出售方针压力不大。

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